Die Unterschiede zwischen der Sondereigentums-Verwaltung und der Wohnungseigentümergemeinschaft-Verwaltung sind enorm. In beiden Fällen handelt es sich um eine entgeltliche Geschäftsbesorgung. Eine Person beauftragt eine andere Person (Verwalter) gegen Entgelt sein Eigentum zu betreuen und gegebenenfalls in seinem Namen zu handeln.
Die ersten wesentliche Unterschiede bestehen bereits bei den Voraussetzungen für das Amt des Verwalters. Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft wird der Verwalter von den Eigentümern in der idealerweise jährlichen Versammlung auf den Grundlagen seines Verwaltervertrages mit den Eckpunkten wie Vergütung, Laufzeit etc. durch einen mehrheitlichen Beschluss beschlossen und damit gewählt. Bei der Verwaltung von Sondereigentum hingegen benötigt man schlicht einen Vertrag zwischen dem Eigentümer der zu verwaltenden Wohnung und dem Verwalter selbst. Sowohl in der SE und WEG-Verwaltung muss der Verwalter eine offizielle Genehmigung nach § 34c GewO vorweisen können und ist zusätzlich dazu verpflichtet, sich ständig an weiterbildenden Seminaren zum Thema fortzubilden.
Die größten Unterschiede sind die Befugnisse und Betreuung. Der WEG-Verwalter betreut alle Eigentümer einer Liegenschaft und ist somit berechtigt im Anwesen selbst als auch auf dem Gelände im Sinne der Eigentümer und nur mit Beschluss, tätig zu werden (z.B. Kontrolle und Durchsetzung von Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, und vieles mehr). Der SE-Verwalter betreut nur die einzelne Wohnung von beauftragen Eigentümer. Er erstellt z.B. Anhand der Jahresabrechnung vom WEG-Verwalter die Betriebskostenabrechnung für die Mieter der zu verwaltenden Wohnung. Bei einer Wohnraumkündigung durch den bestehenden Mieter, sorgt der SE-Verwalter (sofern der Vertrag es zulässt) gegen Entgeld für einen neuen Mieter. Im Sondereigentum darf der Se-Verwalter auch Reparaturen durchführen lassen wenn das Gemeinschaftseigentum dadurch nicht beeinträchtigt oder gefährdet wird (sofern es sein Vertrag zulässt).
Einfach erklärt, sofern sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht selbst verwaltet, existiert kein SE-Verwalter ohne WEG-Verwalter. Der SE-Verwalter ist im Grunde nicht anderes als ein Eigentümer mit einer besonderen Vollmacht. Wenn es sein Vertrag zulässt, ist er auch anstelle des Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung tätig und darf mit den festgelegten Stimmanteilen auch abstimmen.
Eduard Salzer, Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK geprüfter Immobilienkaufmann). Auf Wunsch werde ich für Sie als WEG-Verwalter oder auch als SE-Verwalter tätig.